Нови Закон о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима требало би, према најавама надлежних, да реши вишедеценијски проблем 4,8 милиона бесправних објеката у Србији. Како се наводи у образложењу закона, чији је предлог ушао у скупштинску процедуру, сви објекти изграђени на територији Србије биће евидентирани, а потом и уписани у катастар непокретности.

Евидентирање ће се радити применом најновијих дигиталних технологија, путем снимака из ваздуха, детекцијом која омогућава идентификацију објеката у 3Д моделу.

Циљ новог закона је упис права својине, односно да се највећи број објеката упише на фактичке власнике. Међутим, ово право неће имати они који су градили у заштићеним зонама (природа, култура, воде, пружни појас, појас експропријације ауто-пута и брзих саобраћајница) и на земљишту које је у приватној својини другог лица.

“Доношењем овог закона обезбеђује се правна сигурност грађанима који стичу право својине на објекту и земљишту, односно земљишту испод објекта, уколико су за то испуњени услови. Тиме се остварује начело ‘свој на своме’, што грађанима даје могућност да слободно располажу својом имовином кроз купопродају, наслеђивање, хипотеку, легално прикључење на комуналну и другу инфраструктуру”, наводи се у образложењу прописа.

Посебна заштита прописана је за власнике објеката којима је то једина непокретност и који са породицом у њој живе, за самохране родитеље, примаоце социјалне помоћи, сеоска домаћинства, борце, породице са троје и више деце.

Такође, као социјална и демографска мера прописано је да се накнада за упис непокретности не плаћа за помоћне и економске објекте до 500 квадратних метара, док сви остали плаћају накнаду у висини доприноса за уређивање грађевинског земљишта, коју би платили у редовном поступку за добијање грађевинске дозволе, чиме се ови грађани доводе у равноправан положај са савесним градитељима.

Највећу корист имаће инвеститори

Правник и консултант за некретнине Каћа Лазаревић у разговору за Бизнис.рс истиче да су људи у Србији једва чекали овај закон, али да је питање коме ће он донети добро, а ко ће на њему зарадити. Наглашава да је у овом случају реч о укњижби и да није у питању класична легализација.

“И наслов самог закона закона говори о томе да некретнине у ствари неће бити легализоване, него ће се оно што буде прошло службе – било у општини или у урбанизму, укњижити без додатне документације. Значи, неће бити потребно ништа више осим да подносилац пријаве докаже власништво”, наглашава наша саговорница.

Према њеном мишљењу, новим законом кажњени су сви они који су легално градили и дали огроман новац за легализацију, док су инвеститори који су овако нешто и очекивали зидали нелегалне квадрате.

“Не говорим о људима у Србији који имају куће за становање, то треба легализовати. Мислим на квадрате некретнина које служе за продају и инвеститоре који су градили нелегално. Они ће сада легализовати своје објекте који нису могли да се купе ни путем кредита, ни на неки други начин. Сада ће их пустити у промет, што може да доведе до одређеног поремећаја на тржишту некретнина. Претпостављам да ће сви ти инвеститори држати и даље високе цене, али понуда и потражња ће одредити ситуацију на тржишту, јер ако буде много више објеката онда ће и цене пасти”, наводи Лазаревић.

Како се прецизира у предлогу новог закона, када је инвеститор изградње стамбене односно стамбено-пословне зграде познат и доступан плаћа накнаду у висини доприноса за уређивање грађевинског земљишта, а право својине на посебним деловима зграде-становима уписује се у корист власника посебних делова зграде-станова, без плаћања накнаде.

“Ако инвеститор из става 5. овог члана не плати накнаду прописану овим законом, Агенција доноси потврду о упису права својине на згради са забележбом да накнада није плаћена, а власницима посебних делова непокретности, на основу уговора о куповини стана или другог правно ваљаног основа о стицању, издаје потврду за упис права својине на стану у корист власника стана, без плаћања накнаде”, наводи се у документу.

Поред права својине уписује се и забележба

У катастар непокретности и катастар инфраструктуре, поред уписа права својине и других сродних права у случајевима прописаним овим законом, уписује се и забележба да је право својине на објекту, делу објекта, односно посебном делу објекта, уписано на основу овог закона, као и друге забележбе у складу са одредбама закона.

Република Србија не гарантује за безбедност и сигурност коришћења објекта, дела објекта, односно посебног дела објекта, уписаног у евиденцију непокретности и права на њима по одредбама овог закона.

“Власник у чију корист буде уписано право својине у складу са одредбама овог закона прихвата ризик коришћења непокретности која је предмет уписа и одговорност за евентуалну штету према трећим лицима”, наводи се у предлогу закона.

Правник и консултант за некретнине Каћа Лазаревић сматра да Србија нема довољно капацитета за спровођење овог закона и будућим купцима саветује опрезност приликом куповине оваквих некретнина.

“Фактички ће сада они који желе укњижбу отићи у општину, попунити неки формулар, уписати катастарску парцелу и по новом закону уписати некретнину у катастар. Да ли тај објекат има струју, канализацију, или да ли је стабилан – у то се не улази, јер ће он бити уписан ако задовољава минималне критеријуме. Зато треба бити опрезан. Ако се тако нешто стави у промет имаће назнаку, односно забележбу – да је по новом закону и да нико не гарантује за стабилност”, закључује Каћа Лазаревић.

Ово није први закон у Србији којим држава покушава да стане на пут нелегалној градњи. У анализи ефеката досадашњих прописа наводи се да је Законом о озакоњењу објеката из 2015. године предметна област била уређена, али су постигнути ефекти били ограничени, а основни циљеви – масовно озакоњење, јачање правне сигурности, уређење тржишта непокретности и спречавање нове нелегалне градње – нису остварени у мери која је била очекивана.

Најбољи показатељ одступања је чињеница да је према расположивим подацима у катастру уписано приближно 4,9 милиона непокретности, што чини уређено тржиште. Око 4,8 милиона непокретности је ван евиденције, од чега је око 2,1 милион објеката нелегално изграђено (предмет озакоњења), а приближно 2,7 милиона је легално изграђено, али неуписано у катастар.