Нови предлог закона о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима зауставља досадашњи процес озакоњења и уводи једноставнији поступак.

Министарка грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре Александра Софронијевић рекла је у Скупштини Србије да ће усвајањем закона о планирању и изграњи, катастру и закона који се тиче легализације грађани ће добити јединствен реформски пакет који предвиђа дигиталне поступке, а правно је усклађен и социјално одговоран.

Процес озакоњења који је започео 2015. године новим предлогом закона добија нову форму. Са новим Предлогом закона о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима тај процес се зауставља.

Да бисмо разјаснили ову реченицу, треба прво раздвојити шта је озакоњење по Закону о озакоњењу објеката, а шта евидентирање и упис права по новом предлогу Закону. Озакоњење по закону из 2015. је завршен процес који ставља тачку на све процесе који могу да се јаве као спорни све до уписа у катастар непокретности.

Евидентирање објеката и упис права по новом Закону је процес који неће бити коначан за објекте који имају неразрешене правно-имовинске односе, већ ће се они решавати након уписа непокретности.

Евидентирање и упис права својине у складу са Законом сматраће се јавним интересом, и јединице локалне самоуправе треба ефикасно да одраде свој део посла, као и Агенција за просторно планирање (у даљем тексту: Агенција) и Републички геодетски завод (у даљем тексту: Катастар).

Закон предвиђа да се може уписати готово сваки објекат, без обзира на усклађеност са урбанистичким параметрима. Ипак, постоје ограничења из члана 2, која обухватају објекте који су изграђени – Члан 2. став 1. јасно каже који се од ових објеката не могу уписати као приватна својина физичког лица или привредног субјекта, већ ће се аутоматски уписати као право својине у корист Републике Србије:

  • Објекти изграђени на земљишту у јавној својини на којем је обавезна јавна намена;
  • Објекти изграђени на земљишту које је планским документом планирано за уређење или изградњу објеката јавне намене у обавезној јавној својини;
  • Објекти изграђени у првој зони заштите природног добра;
  • Објекти у другој зони заштите природног добра изграђени на земљишту у јавној својини (ако није у јавној својини, онда је могуће);
  • Објекти у зони заштите културног добра од великог значаја и културног добра од изузетног значаја;
  • Објекти уписани у Листу светске културне баштине или изграђени на самом културном добру;
  • Објекти изграђени на јавном водном добру;
  • Објекти у пружном појасу;
  • Објекти у непосредној зони санитарне заштите водоизворишта.

Нећете моћи сваки објекат да упишете као своју својину. Добро се информишите у важећем планском документу и проверите да ли сте на површини јавне намене и у осталим категоријама наведеним у члану 2., јер у том случају непокретност ће припасти Републици Србији.

Такође, ни за следеће објекте се не уписује право својине: "Мањи монтажни објекти, укључујући монтажне куће контејнерског типа и мобилне куће, балон-хале, монтажне ауто-перионице, надстрешнице, терасе на јавној површини ван габарита објекта, шљункаре, као и објекти који нису завршени у конструктивном смислу, евидентирају се у евиденцији о утврђеним променама на објектима који нису уписани у катастар непокретности у складу са законом којим се уређује државни премер и катастар, али се на њима не уписује право својине у складу са одредбама овог закона” (Члан 2. став 2).

Могу се уписати и објекти или делови објеката за које је потребно испунити посебне услове да би се користили (на пример, противпожарне услове), али је власник у обавези да у року од годину дана од дана уписа права својине прибави потребне услове и сагласности, изван обједињене процедуре. Приликом уписа права својине ова обавеза се уписује као забележба у Катастру (члан 11).

За објекте за које није поднета пријава, а који нису предмет уписа у корист Републике Србије, Агенција доставља Катастру списак објеката ради уписа својине на објекту у корист власника катастарске парцеле на којој се објекат налази, а уколико јесу предмет уписа у корист Републике Србије онда их аутоматски уписује у корист Републике Србије.

Члан 4. Закона, став 1. под 3), предвиђа појам катастарске парцеле која се формира по овом закону и која не мора да испуњава услове који су прописани планским документом и Законом о планирању и изградњи.

Члан 13. каже да уколико "објекат, за који је поднета пријава за упис, изграђен на земљишту у искључивој приватној својини другог правног или физичког лица, које није и власник објекта, а подносилац пријаве није доставио подобне доказе о праву својине на земљишту, Агенција обавештава подносиоца пријаве да нису испуњени услови за упис објекта”. За овакве случајеве предвиђен је рок од пет година да се правно-имовински односи реше.

"Када је катастарска парцела у сусвојини или заједничкој својини више лица, од којих је само један власник објекта, право својине на објекту уписује се у корист лица чији је објекат, на основу потврде Агенције, док се на катастарској парцели не врше промене” (члан 16. став 3).

За објекте који се налазе на две или више катастарских парцела примењују се правила која важе за парцелу на којој се налази највећи део објекта и не формира се посебна катастарска парцела под објектом.” (члан 16. став 4)

"Власник објекта и катастарске парцеле формиране од земљишта испод објекта има право пролаза преко катастарске парцеле формиране од земљишта на којем се не налази објекат…” (члан 16. став 7).

"Власник објекта који је право својине на земљишту испод објекта стекао на основу овог закона, има обавезу формирања катастарске парцеле за редовну употребу објекта, осим у случају када је објекат изграђен на пољопривредном, односно шумском земљишту, у року од пет година од дана уписа права својине на објекту и земљишту…” (члан 16. став 9).

Све док се не формира парцела, у Катастру ће остати забележба. Формирање катастарске парцеле испод објекта се ради само у случају да парцеле и власник непокретности нису исти.

Предвиђени поступак за упис права својине

Први корак је да јединица локалне самоуправе достави Агенцији дигитални зонинг план и решења о рушењу. Зонинг план је план који садржи зоне за које је одређена намена земљишта и висина доприноса за уређење грађевинског земљишта, израђен на дигиталној платформи. Такође, дужна је да достави сву документацију која је поднета за озакоњење објеката по Закону о озакоњењу објеката, и то у року од 30 дана од ступања на снагу Закона.

Други корак је да Агенција на основу свих расположивих база података сачини списак података (списак непокретности) који ће бити јавно изложен за сваку јединицу локалне самоуправе посебно, и то ће бити јавни позив за сва заинтересована лица да пријаве своје непокретности. Поступак до сачињавања списка предвиђен је да се заврши у року од 45 дана од доношења Закона.

Трећи корак је да након комплетирања списка и његове објаве од стране Агенције, власници имају рок од 60 дана да пријаве своју непокретност на предвиђеном порталу. Биће омогућено пријављивање и након истека рока од 60 дана уколико власник достави релевантне доказе да пријаву није могао да поднесе у року из објективних разлога. У овом кораку могуће је и поднети пријаву на податке из списка.

Четврти корак је да, када се заврши пријављивање од стране власника, Агенција упоређује податке из пријаве и свих јавних евиденција. Уколико се испуне услови за евидентирање и упис, Агенција издаје потврду која се прослеђује Катастру. Члан 14. Закона, Катастар не доноси решење, већ директно врши упис непокретности на основу потврде Агенције.

По извршеном упису права својине на објекту, стиче се могућност да се објекат прикључи на воду, струју, канализацију, гас, уколико постоје технички услови које утврђују имаоци јавних овлашћења, и то изван обједињене процедуре.

Како ће се подносити пријава и потребна документација

Питање подношења пријаве регулишу члан 7. и члан 10. Закона. Такође, имате и сајт Министарства који је званичан и ту можете постављати питања и пронаћи одговоре. Сваки објекат, тј. непокретност, пријављује се појединачно електронским путем преко платформе која треба да буде активна након доношења Закона.

Осим личних података подносиоца и података катастарске парцеле, потребно је доставити и податке о објекту у виду намене, површине, спратности и сличних података. За објекте који нису видљиви на сателитским снимцима (због вегетације, облачности или сличних разлога) треба доставити и елаборат геодетских радова да би се констатовало да објекат постоји.

Биће потребан и доказ о праву на земљишту и објекту (уговор о куповини, решење о оставинској расправи…), а уколико се ради о стамбеној згради са више стамбених јединица, онда инвеститор или управник зграде (уколико инвеститор није доступан) подноси пријаву уз коју може, а било би и пожељно, да приложи елаборат геодетских радова, односно скицу станова који нису озакоњени.

Највероватније ће се прецизирати конкретна потребна документација кроз сам портал, али је у глобалу ова врста документације потребна. Према члану 20. став 11. "Директор Агенције утврђује стандарде за прикупљање, евидентирање и доставу података путем информационог система израђеног за ове потребе, у року од 30 дана од дана ступања на снагу овог закона, који се објављују на званичној интернет страници Агенције."

Накнада која се плаћа

Накнада је одређена чланом 4. Закона и креће се од 100 евра у мањим општинама и зонама најудаљенијим од центра насеља до 1.000 евра у екстра зони.

За објекте изграђене на основу привремене грађевинске дозволе и објекте за које није издата употребна дозвола, не плаћа се накнада за евидентирање уколико власник објекта достави доказ да је накнада, односно допринос за уређење грађевинског земљишта, измирен у поступку који је претходио издавању решења о привременој, односно грађевинској дозволи (члан 4).

Ако је дошло до одступања у изградњи, власник само плаћа разлику за доприносе за грађевинско земљиште.

"Накнаду не плаћају власници породичног стамбеног објекта или стана који објекат користе за становање подносиоца пријаве и чланова његовог породичног домаћинства, а који је лице са инвалидитетом, борац, породица са троје и више деце, самохрани родитељ или корисник социјалне помоћи” (члан 8. Закона).

У неким најавама предлога Закона било је речи да ће накнаде из члана 4. бити само за прву непокретност, а да за остале непокретности власник плаћа накнаду у висини доприноса за уређење грађевинског земљишта.

То сада не стоји у тексту предлога Закона, али у образложењу је остало да: „посебни услови су прописани за власнике објеката којима је то једина непокретност и који са својом породицом у њој живе…” (Образложење Закона, страна 19).

Додатне информације

Сви објекти ће имати забележбу да су уписани на основу овог Закона, и Република Србија неће гарантовати за безбедност и сигурност објекта, већ ће власник дати изјаву и гарантовати за сопствени објекат, што је и логично.

Ако је инвеститор непознат или није доступан, као и у случају да је правно лице престало да постоји и нема правне следбенике, а изградио је објекат или више објеката са више посебних делова, од којих неки нису прометовани, на непрометованим посебним деловима уписује се Република Србија на основу потврде Агенције.

Код објеката који нису испунили услове за упис по овом Закону, уписује се „предбележба права својине на објекту у корист Републике Србије, на основу потврде Агенције, до извршења решења о уклањању објекта” (члан 12. Закона).

Према члану 21. став 1. Закона, обавезују се сви доносиоци планских докумената да у року од две године по извршеном упису објеката те исте објекте сматрају стеченим обавезама и да у односу на те објекте усагласе планове. Значи, мењаће се и планови.

Такође, "обавезују се надлежни инспекцијски органи да по ступању на снагу овог закона врше појачан инспекцијски надзор, у циљу спречавања нове бесправне градње” (члан 22. Закона). На потврду Агенције не може се изјавити жалба, нити се може покренути управни спор, али се тужбом може покренути поступак пред судом опште надлежности, према месту где се непокретност налази, пише.

Хоће ли овај закон заиста бити последњи?

Овај закон може бити користан само ако заиста буде последњи и ако се паралелно крене са рушењем објеката који се не могу озаконити. Највећи изазов и даље остаје, злоупотреба. Њено спречавање могуће је само ако сви надлежни савесно обављају свој посао, а они који злоупотребу омогуће буду строго санкционисани.